Die Schenkung eines Immobilienanteils zwischen Ehepartnern bleibt eines der am schlechtesten abgestimmten notariellen Akte in der Praxis. Das Güterrecht, der Status des Eigentums (eigen oder gemeinschaftlich) und der gewählte Zeitpunkt für die Unterzeichnung verändern radikal die steuerliche Belastung und die verbleibenden Rechte des Schenkers. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die die allgemeinen Leitfäden oft ausblenden.
Schenkung zwischen Ehepartnern und Immobilienkredit: die Falle der Bankensolidarität
Seinen Anteil am Haus zu übertragen, befreit den Schenker nicht von seiner Bankverpflichtung. Die Solidarität zwischen den Mitdarlehensnehmern überlebt die Schenkung: Die Bank behält ihr Recht gegenüber beiden Unterzeichnern des Darlehens, selbst wenn einer von ihnen nicht mehr Eigentümer ist.
Um eine Entsolidarisierung zu erreichen, ist die ausdrückliche Zustimmung des kreditgebenden Instituts erforderlich. Dieses verlangt in der Regel, dass der verbleibende Ehepartner eine ausreichende Rückzahlungsfähigkeit allein nachweist. In Abwesenheit einer Entsolidarisierung bleibt der Schenker für den gesamten ausstehenden Kapitalbetrag verantwortlich.
Wir empfehlen, die Entsolidarisierung vor der Unterzeichnung des Schenkungsaktes zu verhandeln. Ein Notar, der die Schenkung ohne Sicherstellung dieses Punktes beurkundet, setzt seinen Kunden einem nachhaltigen finanziellen Risiko aus. Der Schritt, seinen Anteil am Haus an den Ehepartner zu verschenken, erfordert daher eine enge Koordination zwischen dem Notar und der Bank und nicht nur eine einfache Erstellung des Dokuments.
Güterrecht und Art des Eigentums: Qualifizieren vor der Schenkung
Die Qualifikation des Eigentums bestimmt die Durchführbarkeit der Schenkung. Im Rahmen der Zugewinngemeinschaft gehört ein während der Ehe erworbenes Eigentum beiden Ehepartnern zur Hälfte. Seine Hälfte zu verschenken bedeutet dann, die Hälfte eines gemeinsamen Eigentums zu übertragen, was die Zusammensetzung der Gemeinschaft verändert.
Bei Gütertrennung scheint die Situation einfacher: Jeder Ehepartner ist Eigentümer dessen, was er finanziert hat. Die Schenkung betrifft ein eigenes Eigentum, ohne Auswirkungen auf eine nicht vorhandene Gemeinschaft.
Der Fall des wiederverwendeten eigenen Eigentums
Ein mit eigenen Mitteln, die vor der Ehe vorhanden waren, erworbenes Eigentum bleibt eigen, sofern eine Wiederverwendungsregelung im Erwerbsakt enthalten ist. Fehlt diese Angabe, fällt das Eigentum standardmäßig in die Gemeinschaft, und die Schenkung betrifft nicht mehr ein eigenes Eigentum, sondern einen Anteil am gemeinsamen Eigentum. Diese Unterscheidung ändert die steuerliche Basis und die Rechte der Pflichtteilsberechtigten.
Besteuerung der Immobilienübertragung zwischen Ehepartnern: Freibetrag und falsche Berechnungen
Der auf Schenkungen zwischen Ehepartnern anwendbare Freibetrag gilt für den übertragenen Wert. Über diesen Freibetrag hinaus gilt ein progressiver Steuersatz für Schenkungen. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung genießt die Hauptwohnung bei einer lebzeitigen Schenkung keinen spezifischen Freibetrag. Die manchmal erwähnte Reduzierung von 20 % betrifft ausschließlich die Übertragung im Todesfall, unter bestimmten Bedingungen der Nutzung.
Dieser Punkt ist entscheidend: Ein Paar, das die Übertragung des Familienwohnsitzes durch Schenkung anstelle von Erbschaft antizipiert, zahlt höhere Steuern auf den Wert des Eigentums. Wir beobachten, dass dieser Bewertungsfehler regelmäßig dazu führt, dass Ehepartner eine sofortige Besteuerung auslösen, während die Erbschaft für den überlebenden Ehepartner steuerfrei gewesen wäre.
Steuerfreie Erbschaft gegen besteuerte Schenkung
Der überlebende Ehepartner ist vollständig von Erbschaftssteuern befreit, unabhängig vom übertragenen Wert. Eine Schenkung zu Lebzeiten hingegen generiert Steuern, sobald der Wert den anwendbaren Freibetrag übersteigt. Die Berechnung sollte klar dargestellt werden:
- Im Todesfall erhält der überlebende Ehepartner seinen Anteil ohne Erbschaftssteuer, selbst bei einem erheblichen Immobilienvermögen.
- Im Falle einer lebzeitigen Schenkung gelten die Steuern über den Freibetrag hinaus, gemäß dem progressiven Tarif für Schenkungen zwischen Ehepartnern.
- Die Teilung (Schenkung des nackt Eigentums mit Vorbehalt des Nießbrauchs) reduziert die steuerliche Basis, beseitigt jedoch nicht die Besteuerung.
Die Schenkung zwischen Ehepartnern ist in bestimmten Konstellationen gerechtfertigt, zum Beispiel wenn der Schenker das volle Eigentum aus erbschaftlichen oder familiären Gründen sofort übertragen möchte. In anderen Fällen reicht der erbrechtliche Schutz des überlebenden Ehepartners oft aus, um das angestrebte Ziel zu erreichen.
Schenkung und Gemeinschaft: Die Nutzung des Wohnraums antizipieren
Die Schenkung eines Anteils schafft oder verändert eine Situation der Gemeinschaft. Wenn die Schenkung nur einen Bruchteil des Eigentums betrifft, sind beide Ehepartner Miteigentümer, mit den damit verbundenen Einschränkungen: Jede Verkaufsentscheidung erfordert die Zustimmung beider Parteien, und die ausschließliche Nutzung des Wohnraums durch einen der Miteigentümer kann eine Nutzungsentschädigung an den anderen nach sich ziehen.
Im Falle einer späteren Trennung wird diese Gemeinschaft zu einem Streitpunkt. Der nutzende Miteigentümer muss dem anderen eine Entschädigung zahlen, es sei denn, es wurde eine abweichende Vereinbarung vor einem Notar getroffen. Dieser Mechanismus, der selten im Moment der Schenkung antizipiert wird, erhöht die tatsächlichen Kosten der Transaktion erheblich.
Aus der Gemeinschaft nach der Schenkung austreten
Es gibt drei Optionen, um aus der Gemeinschaft auszutreten:
- Der Rückkauf des verbleibenden Anteils durch den beschenkten Ehepartner, was einen neuen notariellen Akt und die Zahlung einer Teilungsgebühr erfordert.
- Der Verkauf des Eigentums an einen Dritten, mit Aufteilung des Preises gemäß den jeweiligen Anteilen.
- Die gerichtliche Teilung, im Falle eines anhaltenden Dissenses, mit Intervention des Gerichts und den damit verbundenen Verfahrenskosten.
Wir empfehlen, eine Gemeinschaftsvereinbarung parallel zum Schenkungsakt zu erstellen, die die Regeln für die Nutzung, die Kosten und den Austritt festlegt. Ohne dieses Dokument basieren die Rechte jedes Einzelnen nur auf den gesetzlichen Bestimmungen, die oft unzureichend sind, um Konflikte zu verhindern.
PACS und Immobilienübertragung: ein vom Ehevertrag abweichendes Regime
Der PACS-Partner ist ohne Testament kein gesetzlicher Erbe. Dieser grundlegende Unterschied zur Ehe bringt einige Paare dazu, die Schenkung in Anspruch zu nehmen, um die Übertragung des Wohnraums abzusichern. Die Schenkung zwischen PACS-Partnern unterliegt den Schenkungssteuern nach Freibetrag, im Gegensatz zur Erbschaft, die steuerfrei ist.
Das Paradoxon ist dasselbe wie bei verheirateten Ehepartnern: Eine Übertragung durch lebzeitige Schenkung ist teurer als die Erbschaft, vorausgesetzt, es wurde ein Testament zugunsten des Partners verfasst. Die Schenkung ist nur gerechtfertigt, wenn die sofortige Eigentumsübertragung einem tatsächlichen Bedarf entspricht (Schutz vor Pflichtteilsberechtigten, Verkaufsprojekt, Vermögensumstrukturierung).
Die Übertragung eines Anteils am Haus zwischen Ehepartnern oder Partnern bleibt ein schwerwiegender Akt, bei dem der Zeitrahmen, das Güterrecht und die Banksituation ebenso wichtig sind wie der Wille der Parteien. Ein schlecht abgestimmter notarieller Akt kann mehrere Zehntausend Euro mehr kosten als eine klassische Erbschaftsstrategie. Es ist besser, eine vollständige Vermögensdiagnose zu stellen, bevor man irgendetwas unterschreibt.
