De schenking van een onroerend goed aandeel tussen echtgenoten blijft een van de notariele akten die in de praktijk het slechtst zijn afgesteld. Het huwelijksregime, de status van het goed (privé of gemeenschappelijk) en het gekozen moment om te ondertekenen veranderen de fiscale factuur en de resterende rechten van de schenker radicaal. We lichten hier de technische punten toe die de algemene gidsen vaak verdoezelen.
Schenking tussen echtgenoten en hypotheek: de valkuil van de bancaire solidariteit
Het overdragen van zijn aandeel in een huis ontslaat de schenker niet van zijn bancaire verplichtingen. De solidariteit tussen mede-ontleners blijft bestaan na de schenking: de bank behoudt haar verhaal tegen beide ondertekenaars van de lening, zelfs als een van hen geen eigenaar meer is.
Om een desolidarisatie te verkrijgen, is de expliciete toestemming van de kredietverstrekker nodig. Deze vereist doorgaans dat de resterende echtgenoot een voldoende terugbetalingscapaciteit alleen kan aantonen. Bij gebrek aan desolidarisatie, blijft de schenker aansprakelijk voor het volledige resterende kapitaal.
We raden aan om de desolidarisatie te onderhandelen vóór de ondertekening van de schenkingsovereenkomst. Een notaris die de schenking instrumenteert zonder dit punt te beveiligen, stelt zijn cliënt bloot aan een duurzaam financieel risico. De stap om zijn aandeel in het huis aan zijn echtgenoot te schenken veronderstelt dus een nauwe samenwerking tussen de notaris en de bank, en niet slechts een eenvoudige opstelling van de akte.
Huwelijksregime en aard van het goed: kwalificeren voordat je schenkt
De kwalificatie van het goed bepaalt de haalbaarheid van de schenking. Onder het regime van de gemeenschap van goederen, behoort een goed dat tijdens het huwelijk is verworven, voor de helft tot beide echtgenoten. Het schenken van zijn aandeel betekent dan het overdragen van de helft van een gemeenschappelijk goed, wat de samenstelling van de gemeenschap verandert.
Bij scheiding van goederen lijkt de situatie eenvoudiger: elke echtgenoot is eigenaar van wat hij heeft gefinancierd. De schenking betreft een privégoed, zonder invloed op een niet-bestaande gemeenschappelijke massa.
Het geval van het privégoed dat opnieuw wordt gebruikt
Een goed dat is verworven met eigen middelen vóór het huwelijk, onder het regime van de gemeenschap, blijft privé op voorwaarde dat er een hergebruikclausule in de akte van verwerving staat. Zonder deze vermelding valt het goed bij default in de gemeenschap, en betreft de schenking geen privégoed meer maar een aandeel van een gemeenschappelijk goed. Deze onderscheiding verandert de belastbare basis en de rechten van de reservataire erfgenamen.
Fiscale aspecten van de onroerend goed schenking tussen echtgenoten: vrijstelling en valse berekeningen
De vrijstelling die van toepassing is op schenkingen tussen echtgenoten, is van toepassing op de overgedragen waarde. Boven deze vrijstelling geldt een progressief tarief van schenkingsrechten. In tegenstelling tot een wijdverbreide opvatting, geniet de hoofdverblijfplaats geen specifieke vrijstelling in geval van een schenking tussen levenden. De soms genoemde vermindering van 20% betreft uitsluitend de overdracht bij overlijden, onder voorwaarden van bewoning.
Dit punt is cruciaal: een paar dat de overdracht van de gezinswoning via schenking in plaats van via erfopvolging anticipeert, betaalt meer rechten op de waarde van het goed. We merken op dat deze beoordelingsfout regelmatig echtgenoten ertoe brengt een onmiddellijke belasting te activeren, terwijl de erfopvolging voor de langstlevende echtgenoot vrijgesteld zou zijn geweest.
Vrijgestelde erfopvolging versus belaste schenking
De langstlevende echtgenoot is volledig vrijgesteld van erfbelasting, ongeacht de overgedragen waarde. Een schenking bij leven genereert daarentegen rechten zodra de waarde de toepasselijke vrijstelling overschrijdt. De berekening moet duidelijk worden gemaakt:
- In geval van overlijden ontvangt de langstlevende echtgenoot zijn aandeel zonder enige erfbelasting, zelfs op een aanzienlijk onroerend goed.
- In geval van een schenking tussen levenden zijn de rechten van toepassing boven de vrijstelling, volgens het progressieve tarief van schenkingen tussen echtgenoten.
- De splitsing (schenking van de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik) vermindert de belastbare basis maar elimineert de belasting niet.
De schenking tussen echtgenoten rechtvaardigt zich in specifieke configuraties, bijvoorbeeld wanneer de schenker de volle eigendom onmiddellijk wil overdragen om patrimoniale of familiale redenen. In andere gevallen is de erfbescherming van de langstlevende echtgenoot vaak voldoende om het beoogde doel te bereiken.
Schenking en onverdeeldheid: anticiperen op het gebruik van de woning
Het schenken van een aandeel creëert of wijzigt een situatie van onverdeeldheid. Als de schenking slechts op een fractie van het goed betrekking heeft, zijn beide echtgenoten onverdeeld, met de bijbehorende beperkingen: elke verkoopbeslissing vereist de toestemming van beide partijen, en het exclusieve gebruik van de woning door een van de onverdeelden kan leiden tot een gebruikvergoeding die aan de andere verschuldigd is.
In geval van latere scheiding wordt deze onverdeeldheid een bron van geschillen. De onverdeelde die het goed gebruikt, moet een vergoeding aan de andere betalen, tenzij er een andere overeenkomst is die voor de notaris is ondertekend. Dit mechanisme, dat zelden wordt voorzien op het moment van de schenking, verhoogt aanzienlijk de werkelijke kosten van de transactie.
Uit de onverdeeldheid komen na schenking
Er zijn drie opties om uit de onverdeeldheid te komen:
- De aankoop van het resterende aandeel door de schenker, wat een nieuwe notariële akte en de betaling van een deelbelasting vereist.
- De verkoop van het goed aan een derde, met verdeling van de prijs volgens de respectieve aandelen.
- De gerechtelijke verdeling, in geval van aanhoudende onenigheid, met tussenkomst van de rechtbank en bijbehorende proceskosten.
We raden aan om een onverdeeldheidscontract op te stellen gelijktijdig met de schenkingsovereenkomst, waarin de regels voor gebruik, lasten en uittreding worden vastgesteld. Zonder dit document zijn de rechten van elke partij afhankelijk van de enige wettelijke bepalingen, die vaak onvoldoende zijn om conflicten te voorkomen.
PACS en onroerend goed schenking: een regime dat verschilt van het huwelijk
De geregistreerde partner is geen wettelijke erfgenaam bij gebrek aan testament. Dit fundamentele verschil met het huwelijk drijft sommige geregistreerde paren ertoe om een schenking te doen om de overdracht van de woning te beveiligen. De schenking tussen geregistreerde partners blijft onderhevig aan de schenkingsrechten na vrijstelling, in tegenstelling tot de erfopvolging die vrijgesteld is.
De paradox is dezelfde als voor getrouwde echtgenoten: een schenking bij leven kost meer dan de erfopvolging laten spelen, op voorwaarde dat er een testament ten gunste van de partner is opgesteld. De schenking is alleen gerechtvaardigd als de onmiddellijke overdracht van eigendom voldoet aan een reëel behoefte (bescherming tegen reservataire erfgenamen, verkoopproject, patrimoniale herstructurering).
De overdracht van een aandeel in een huis tussen echtgenoten of partners blijft een zware daad, waarbij de timing, het huwelijksregime en de bancaire situatie even zwaar wegen als de wil van de partijen. Een slecht afgestelde notariële akte kan tientallen duizenden euro’s meer kosten dan een klassieke erfopvolgingsstrategie. Het is beter om een volledige patrimoniale diagnose te stellen voordat je iets ondertekent.
