La donación de una parte inmobiliaria entre cónyuges sigue siendo uno de los actos notariales más mal calibrados en la práctica. El régimen matrimonial, el estatus del bien (propio o común) y el momento elegido para firmar modifican radicalmente la factura fiscal y los derechos residuales del donante. Aquí detallamos los puntos técnicos que los guías generalistas omiten.
Donación entre cónyuges y crédito inmobiliario: la trampa de la solidaridad bancaria
Transmitir su parte de la casa no libera al donante de su compromiso bancario. La solidaridad entre co-prestatarios sobrevive a la donación: el banco mantiene su recurso contra los dos firmantes del préstamo, incluso si uno de ellos ya no es propietario.
Para obtener una desolidarización, se requiere el acuerdo explícito del establecimiento prestamista. Este generalmente exige que el cónyuge restante presente una capacidad de reembolso suficiente por sí solo. En ausencia de desolidarización, el donante sigue siendo responsable de la totalidad del capital pendiente.
Recomendamos negociar la desolidarización antes de la firma del acto de donación. Un notario que instrumenta la donación sin haber asegurado este punto expone a su cliente a un riesgo financiero duradero. Por lo tanto, el proceso de donar su parte de la casa a su cónyuge supone una coordinación estrecha entre el notario y el banco, y no una simple redacción de acto.
Régimen matrimonial y naturaleza del bien: calificar antes de donar
La calificación del bien condiciona la viabilidad misma de la donación. Bajo el régimen de la comunidad reducida a los acquêts, un bien adquirido durante el matrimonio pertenece a ambos cónyuges por mitades. Donar su parte equivale a transferir la mitad de un bien común, lo que modifica la composición de la comunidad.
En separación de bienes, la situación parece más simple: cada cónyuge es propietario de lo que ha financiado. La donación se refiere a un bien propio, sin incidencia sobre una masa común inexistente.
El caso del bien propio reempleado
Un bien adquirido con fondos propios anteriores al matrimonio, bajo el régimen de la comunidad, sigue siendo propio siempre que una cláusula de reempleo figure en el acto de adquisición. Sin esta mención, el bien cae en comunidad por defecto, y la donación ya no se refiere a un bien propio sino a una parte de un bien común. Esta distinción cambia la base imponible y los derechos de los herederos reservatarios.
Fiscalidad de la donación inmobiliaria entre cónyuges: reducción y falsos cálculos
La reducción aplicable a las donaciones entre cónyuges se aplica sobre el valor transmitido. Más allá de esta reducción, se impone una escala progresiva de derechos de donación. Contrario a una idea extendida, la residencia principal no se beneficia de ninguna reducción específica en caso de donación entre vivos. La reducción del 20 % a veces mencionada se refiere exclusivamente a la transmisión por fallecimiento, bajo condiciones de ocupación.
Este punto es determinante: una pareja que anticipa la transmisión de la vivienda familiar por donación en lugar de por sucesión paga más derechos sobre el valor del bien. Observamos que este error de apreciación lleva regularmente a cónyuges a desencadenar una imposición inmediata cuando la sucesión habría estado exenta para el cónyuge sobreviviente.
Sucesión exenta contra donación gravada
El cónyuge sobreviviente está totalmente exento de derechos de sucesión, independientemente del valor transmitido. Una donación en vida, en cambio, genera derechos tan pronto como el valor supera la reducción aplicable. El cálculo merece ser planteado claramente:
- En caso de fallecimiento, el cónyuge sobreviviente recibe su parte sin ningún derecho de sucesión, incluso sobre un patrimonio inmobiliario considerable.
- En caso de donación entre vivos, los derechos se aplican más allá de la reducción, según la escala progresiva de donaciones entre cónyuges.
- El desmembramiento (donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo) reduce la base imponible pero no elimina la imposición.
La donación entre cónyuges se justifica en configuraciones precisas, por ejemplo, cuando el donante desea transferir inmediatamente la plena propiedad por razones patrimoniales o familiares. En otros casos, la protección sucesoral del cónyuge sobreviviente suele ser suficiente para alcanzar el objetivo deseado.
Donación e indivisión: anticipar la ocupación de la vivienda
Donar una parte crea o modifica una situación de indivisión. Si la donación solo se refiere a una fracción del bien, ambos cónyuges se convierten en indivisarios, con las restricciones asociadas: cualquier decisión de venta requiere el acuerdo de ambas partes, y la ocupación exclusiva de la vivienda por uno de los indivisarios puede generar una indemnización de ocupación debida al otro.
En caso de separación posterior, esta indivisión se convierte en un terreno de litigio. El indivisario ocupante debe pagar una indemnización al otro, salvo que se firme un convenio en contrario ante notario. Este mecanismo, raramente anticipado en el momento de la donación, incrementa considerablemente el costo real de la operación.
Salir de la indivisión tras la donación
Existen tres opciones para salir de la indivisión:
- La recompra de la parte restante por el cónyuge donatario, lo que supone un nuevo acto notarial y el pago de un derecho de partición.
- La venta del bien a un tercero, con distribución del precio según las partes respectivas.
- La partición judicial, en caso de desacuerdo persistente, con intervención del tribunal y gastos de procedimiento asociados.
Recomendamos redactar un convenio de indivisión concomitante al acto de donación, fijando las reglas de ocupación, cargas y salida. Sin este documento, los derechos de cada uno se basan únicamente en las disposiciones legales, a menudo insuficientes para prevenir conflictos.
PACS y donación inmobiliaria: un régimen distinto del matrimonio
El pareja pacsada no es heredero legal en ausencia de testamento. Esta diferencia fundamental con el matrimonio lleva a algunas parejas pacsadas a recurrir a la donación para asegurar la transmisión de la vivienda. La donación entre parejas pacsadas sigue estando sujeta a los derechos de donación tras la reducción, a diferencia de la sucesión que está exenta.
El paradoja es la misma que para los cónyuges casados: transmitir por donación en vida cuesta más que dejar que opere la sucesión, siempre que se haya redactado un testamento a favor de la pareja. La donación solo se justifica si la transferencia inmediata de propiedad responde a una necesidad real (protección contra los herederos reservatarios, proyecto de reventa, reorganización patrimonial).
La transmisión de una parte de la casa entre cónyuges o parejas sigue siendo un acto pesado, donde el calendario, el régimen matrimonial y la situación bancaria pesan tanto como la voluntad de las partes. Un acto notarial mal calibrado puede costar varios decenas de miles de euros más que una estrategia sucesoral clásica. Es mejor realizar un diagnóstico patrimonial completo antes de firmar cualquier cosa.
